別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸東灘 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -30 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　上田　節夫 印  TEL.

鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影郡家１丁目３０８番２７ ｢御影郡家１－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 住吉 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 住吉駅西方 530m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はない。地価水準は 区画整理されたＪＲ駅徒歩圏で、人気のある住宅地で、需要が強く上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の神戸市東部、芦屋市及び西宮市の住宅地域である。需要者 の中心は、同一需給圏内に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する高所得の会社員であるが、圏外からの転入需要も みられる。特筆すべき変動要因はないが、御影郡家エリアは住環境及び利便性が良いため需要は堅調である。取引の中 心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、１２０㎡の土地で４７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は複数の鉄道路線が利用可能な利便性の良い住宅地域に存する。平坦な地勢でもあり標準地周辺にはアパー ト等も見られるが、標準地は画地規模等の制約から採算性の見込める賃貸住宅の建築は困難と認められるため、収益価 格を試算する意義は乏しいと判断し、収益還元法の適用を断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試 算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東灘 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    585,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.1] [101.0] 100 396,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    391,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口はほぼ横ばい、低金利や住宅税 制の後押しがあり、住宅需要も総じて堅調で ある。コロナ禍の不動産市場への影響に注意 が必要である。 地域要因に格別の変動はない。駅徒歩圏の利 便性がよい当該地区は好まれる傾向がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％