別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸東灘 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -28 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生 印  TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影本町２丁目７１６番 ｢御影本町２－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 阪神御影 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 阪神御影駅南方 200m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近いものの地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。新型コ ロナウィルス感染症拡大の影響を受け、地価水準は上昇傾向から横這いへと転じている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神電鉄本線沿線を主とする神戸市東部、芦屋市及び西宮市の圏域に存する住宅地域である。需要者の 中心は同一需給圏内に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する会社員であるが、圏外からの転入もみられる。山手地 区と比べて生活利便性が良く地勢も平坦であり、総額面での値頃感も相俟って一定程度の需要が認められる。価格帯は １１０㎡の土地で３５００万円程度、新築の戸建分譲住宅は４５００～５０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内では賃貸用共同住宅も見られるものの、戸建住宅としての利用が大半で、自用使用目的の戸建住宅又は戸建 住宅用地が取引の中心となっている。また、画地規模が小さく経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が現実的では ないため収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市場性を反 映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東灘 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    333,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [101.4] [100.0] 100 319,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    321,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大の影響で景気 は厳しい状況にある。こうした中で、東灘区 の住宅地価格も総じて上昇から横這いへと転 じている。 新型コロナウィルス感染症拡大の近隣地域及 びその周辺地域への影響は比較的軽微であり 、他の地域要因に特に大きな変動は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％