鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＭ３０３国 -9	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、南西3.7m、角地		１中専 (80,168)
b	ＵＳ３０３国 -7	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	ＮＭ３０３Ｙ -27	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
d	ＮＭ３０３国 -15	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	ＮＭ３０３国 -40	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,767	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,161	100 [ 81.3]	387,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 336,341	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	352,808	100 [ 92.2]	382,655		383,000
c	(　 ) 320,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	323,562	100 [ 82.1]	394,107		394,000
d	(　 ) 470,562	100 [ 120.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	390,582	100 [ 99.6]	392,151		392,000
e	(　 ) 393,185	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	394,758	100 [ 99.1]	398,343		398,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

神戸東灘 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,083,696	1,893,195	7,190,501	5,145,040	2,045,461	（　0.9549） 1,953,211	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,639,293 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.50	ＲＣ3	349.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	15.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで面積５０㎡／戸前後。想定建物の規模は周辺の利用状況等により判定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

周辺類似建物等の有効率を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.50	84.2	98.09	2,296	225,215	2.0	450,430
							2.0	450,430
2～ 3	住宅	116.50	84.2	98.09	2,343	229,825	2.0	459,650
							2.0	459,650
～

～

～

計		349.50	84.2	294.27		684,865		1,369,730
								1,369,730

⑨年額支払賃料	684,865 円　×　12ヶ月　＝　 8,218,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,218,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 454,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,628,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,369,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,369,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 442,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,083,696 円　　　　（　 48,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＳ３０３賃　　　　-1	1,738 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,343 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ３０３賃　　　　-2	2,094 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,500 円	88,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	363,295 円	9,082,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,800 円	88,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,893,195 円　（　　　　　　 10,124 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,100,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 349.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,145,040 円（　　　　　 27,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,083,696 円
②総費用	1,893,195 円
③純収益　①－②	7,190,501 円
④建物等に帰属する純収益	5,145,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,045,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,953,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,639,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸東灘 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -27

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　中村　増秀

印

TEL.

鑑定評価額

73,500,000 円

１㎡当たりの価格

393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区田中町２丁目１３６番３｢田中町２－１６－１４｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	摂津本山 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 75 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　　
　　　　８ｍ市道

交通

施設

摂津本山駅西方

180m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は最寄駅への接近性が優れ、中小規模一般住宅のほか、共同住宅等も見られる既成住宅地域である。地域
要因に特別の変動はないので、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。需要者の中心は神戸・阪神間の居住者のほか、同一需給圏外からの転入者も見られる。都心回帰の動きから転入
傾向が比較的強い地域で、土地需要はやや強含みで推移している。標準地と同規模程度であれば土地は７４００万円前
後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が中心である。一部賃貸マンション
等の収益物件はみられるが、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって
収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 333,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 82.3]

[100.0]
100

393,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良
い住宅地を中心に土地需要は底堅い。新型コ
ロナによる住宅地への影響は比較的少ない。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３国 -39	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	ＡＨ３０３国 -6	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	ＵＳ３０３国 -7	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	ＮＭ３０３国 -5	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,132	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,857	100 [ 107.1]	404,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 357,388	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,247	100 [ 90.1]	399,830		400,000
c	(　 ) 336,341	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	352,808	100 [ 92.2]	382,655		383,000
d	(　 ) 282,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	282,436	100 [ 73.1]	386,369		386,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

神戸東灘 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,731,367	1,813,907	6,917,460	4,928,960	1,988,500	（　0.9549） 1,898,819	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,312,659 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.50	ＲＣ3	349.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	15.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要を考慮してファミリータイプ、平均専有面積約４９㎡を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.50	84.2	98.09	2,095	205,499	1.0	205,499
							3.0	616,497
2～ 3	住宅	116.50	84.2	98.09	2,210	216,779	1.0	216,779
							3.0	650,337
～

～

～

計		349.50	84.2	294.27		639,057		639,057
								1,917,171

⑨年額支払賃料	639,057 円　×　12ヶ月　＝　 7,668,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,668,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 426,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,106,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,057 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,917,171 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 619,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,731,367 円　　　　（　 46,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＭ３０３賃　　　　-10	1,920 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ３０３賃　　　　-17	2,080 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	422,000 円	84,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,307 円	8,532,684　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,400 円
	建物　　　　　　　　　 717,400 円	84,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,400 円	84,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,400 円	84,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,813,907 円　（　　　　　　 9,700 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,400,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 349.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,928,960 円（　　　　　 26,358 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,731,367 円
②総費用	1,813,907 円
③純収益　①－②	6,917,460 円
④建物等に帰属する純収益	4,928,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,988,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,898,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,312,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）