別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸東灘 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -20 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８ ｢西岡本７－９－９｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 住吉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 住吉駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東灘区の山手に存し、駅からはやや離れるものの、中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟してい る。今後も、住宅地域として推移していくであろう。地価はやや弱含み傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮～神戸市東部にかけての阪急神戸線、ＪＲ東海道線沿線のやや山手の住宅地域であると判定した。需 要者は地元地縁者が多く、市外、県外からの転入者は少ない。当該地域は優良住宅地である岡本エリアの山手に位置す るが、利便性の重視される昨今の市場に鑑みると、標準地は最寄り駅から遠く、坂道も多いため、需要はやや弱い。市 場の中心価格帯は標準地と同規模であれば土地で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の戸建住宅地域である。取引は自用目的のためのものがほとんどで ある。転勤を理由とする一時的な賃貸も見られる場合もあるが、ごく少ない。賃貸する場合に経済的合理性の認められ る地域でないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い 取引事例から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの蔓延が経済に打撃を与えている が、今の所、東灘区の不動産市況は山手地域 を除くと概ね堅調である。 地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％