鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３Ｙ -24	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ整形	西3.5m市道、中間画地		１中専 (70,185)
b	ＮＭ３０３国 -2	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
c	ＮＭ３０３国 -16	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	ＦＭ３０３国 -25	神戸市灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西9.5m、角地		１中専 (80,200)
e	ＡＴ３０３国 -3	神戸市灘区		建付地	（　）	長方形	南東8.2m市道、北西4m、二方路		１中専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,481	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,096	100 [ 81.9]	445,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 449,486	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	449,041	100 [ 102.9]	436,386		436,000
c	(　 ) 460,623	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	450,337	100 [ 94.1]	478,573		479,000
d	(　 ) 519,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	479,710	100 [ 114.4]	419,327		419,000
e	(　 ) 611,500	100 [ 130.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	466,731	100 [ 102.0]	457,579		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	競争入札	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	競争入札	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

神戸東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
589,281,462	383,633,398	12	770,000	900.00	300,000	1,050.00
⑧開発法による価格	205,648,064 円　　　　（　 407,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

770,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における新規分譲マンションの販売価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 770,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 693,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 693,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 315,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 315,000 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 330,750,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき不要と判定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 693,000,000 円　　×　　　　　 14 ％　　＝　　　　 97,020,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

427,770,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	55,440,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 50,921,640 円
	販売総額(2期)	13,860,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 12,144,132 円
	販売総額(3期)	623,700,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 526,215,690 円
収入合計		－	－	－	－	589,281,462 円
支出	建築工事費(1期)	99,225,000 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 93,757,703 円
	建築工事費(2期)	99,225,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 88,598,003 円
	建築工事費(3期)	132,300,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 111,621,510 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	58,212,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 55,004,519 円
	販売管理費(2期)	38,808,000 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 34,651,663 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	383,633,398 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	589,281,462 円　　－　　　　　　 383,633,398 円　　＝　　　　　 205,648,064 円 407,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸東灘 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　中村　増秀

印

TEL.

鑑定評価額

219,000,000 円

１㎡当たりの価格

433,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番｢本山中町３－８－２０｣				②地積　(㎡)	505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北11m市道	水道、ガス、下水	摂津本山 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

摂津本山駅東方

620m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

東灘区の住宅街の中でも戸建住宅用地、マンション用地として選好性の高い地域である。地域要因に特別の変動
はないので、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 433,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 397,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。駅徒歩圏マンション用地の需要者は、新型コロナによる影響は比較的少なく、神戸市東部、及び近畿の中堅業者
が中心である。マンション素地の取引件数は少なく、画地規模、容積率、街路条件等様々であり、中心となる価格帯は
把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。最寄駅も徒歩圏で、規模のまとまった画地
はマンション素地としての需要は強い。本件においては、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 333,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 74.6]

[100.0]
100

433,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良
い住宅地を中心に土地需要は底堅い。新型コ
ロナによる住宅地への影響は比較的少ない。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ３０３国 -2	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		１低専 (80,150)
b	ＮＭ３０３国 -2	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
c	ＮＭ３０３Ｙ -24	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ整形	西3.5m市道、中間画地		１中専 (70,185)
d	ＡＨ３０３国 -17	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 538,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 107.1]	513,342	100 [ 114.5]	448,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 449,486	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	449,041	100 [ 101.9]	440,668		441,000
c	(　 ) 361,481	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,096	100 [ 86.5]	422,076		422,000
d	(　 ) 429,695	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,289	100 [ 104.5]	419,415		419,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

神戸東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションの敷地と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
581,628,456	381,028,801	12	760,000	900.00	300,000	1,050.00
⑧開発法による価格	200,599,655 円　　　　（　 397,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺における分譲マンションの新規分譲事例に基づき査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 760,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 684,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 684,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 315,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 315,000 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 330,750,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき不要と判定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 684,000,000 円　　×　　　　　 14 ％　　＝　　　　 95,760,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

426,510,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	54,720,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 50,260,320 円
	販売総額(2期)	13,680,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 11,986,416 円
	販売総額(3期)	615,600,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 519,381,720 円
収入合計		－	－	－	－	581,628,456 円
支出	建築工事費(1期)	99,225,000 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 93,757,703 円
	建築工事費(2期)	99,225,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 88,598,003 円
	建築工事費(3期)	132,300,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 111,621,510 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	47,880,000 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 45,241,812 円
	販売管理費(2期)	28,728,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 25,651,231 円
	販売管理費(3期)	19,152,000 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 16,158,542 円
支出合計		－	－	－	－	381,028,801 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	581,628,456 円　　－　　　　　　 381,028,801 円　　＝　　　　　 200,599,655 円 397,000 円／㎡