別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪河南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大宝１丁目３２番３４ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅兼事務所 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 喜志 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 喜志駅南東方 4.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ団地内の住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持して推移していくも のと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面若干弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河南町を中心とした近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は、河南町及び周辺市 町に居住する一次取得者層が中心である。当該地域は、河南町の代表的な整備された住宅団地で、町内では比較的人気 があるが、郊外のバス圏に位置し利便性に劣るとともに、住民の高齢化に伴う売却も多く、市場はやや弱含みで推移し ている。中心的価格帯は、土地で１０００～１３００万円程度、中古戸建住宅で１０００～１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅を主とし、駅から遠いバス圏に位置する地域であり、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難で あったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された価 格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、前年公示価格等からの検討結果 にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　河南（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府端部の郊外に位置する河南町では、人口減 少と高齢化が目立っている。昨年春以降のコ ロナ禍の影響により経済は力を欠き見通しが 悪化している。 地域要因に格別の変動はない。比較的良好な 環境を有するものの、バス圏の住宅地域であ り、需要はやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -0.9 ％