別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田尻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田尻 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき 印  TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡田尻町嘉祥寺３８５番１７ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる既成住宅 地域 北東4.5m町道 水道、ガス、下水 吉見ノ里 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 吉見ノ里駅北東方 400m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ば いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線、概ね田尻町、泉佐野市、泉南市内を圏域とした。需要の中心は田尻町及び泉佐野市、泉 南市居住の一次及び二次取得者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。駅接近性に優れる居住環境の良好な住宅 地域であり、住宅需要は堅調である。このため地価水準は横ばい傾向にて推移している。土地約１５０㎡で９４０万円 程度、新築戸建住宅については２５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、収益物件は散見されるものの数は少なく、戸建の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適 用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響で、企業収益は減少し、依然として厳しい 状況だが、個人消費や輸出には、持ち直しの 動きがみられる。 田尻町内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられず、駅近の住 宅地域の需要は安定しており、地価は横ばい 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％