鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -7	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m府道、中間画地		準工 (60,200)
b	７０５ -9	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m府道、南西6m、角地		準工 (70,200)
c	７１２ -5	貝塚市		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.3m市道、北東3.2m、二方路		１住居 (60,200)
d	７０５ -123	泉南郡熊取町		更地	（　）	ほぼ整形	北西12m府道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,040	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,116	100 [ 96.0]	86,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 52,681	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,942	100 [ 72.2]	70,557		70,600
c	(　 ) 58,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,742	100 [ 76.9]	75,087		75,100
d	(　 ) 61,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	61,365	100 [ 79.3]	77,383		77,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,400 円／㎡]

熊取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,927,822	3,161,164	13,766,658	8,142,000	5,624,658	（　0.9465） 5,323,739	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	110,911,229 円　　　　（　 57,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,935 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等から、一括貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

有効率１００％は、一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,853	1,482,400	7.0	10,376,800
							3.0	4,447,200
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,482,400		10,376,800
								4,447,200

⑨年額支払賃料	1,482,400 円　×　12ヶ月　＝　 17,788,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,788,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,778,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,009,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,376,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,447,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 824,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,927,822 円　　　　（　 8,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０５（賃）　　　　-2	1,902 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,853 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０２（賃）　　　　-3	1,424 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,874
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	345,000 円	115,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	533,664 円	17,788,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,247,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 805,000 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,161,164 円　（　　　　　　 1,634 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,142,000 円（　　　　　 4,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,927,822 円
②総費用	3,161,164 円
③純収益　①－②	13,766,658 円
④建物等に帰属する純収益	8,142,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,624,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,323,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,911,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊取 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊取 5-1

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　柴山　雅彦

印

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

77,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉南郡熊取町大久保北３丁目３１６番１外				②地積　(㎡)	1,935 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗を中心に、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西16m国道	水道、ガス、下水	熊取 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．０ｍ国道

交通

施設

熊取駅東方

470m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は沿道サービス型店舗等が存する路線商業地域であるが、インバウンド需要による好影響はさほど見ら
れない。現時点では不透明であるものの新型コロナウイルス感染症が地域の状況に影響を及ぼす可能性はある。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね熊取町を中心に泉州地区において沿道サ－ビス店舗等が立地する路線商業地域の圏域である。需要者
の中心は地元法人又は大手企業等であり、地域の特性上、同一需給圏外からの進出も見られる。近年、地価動向はやや
回復基調にあったが、新型コロナウイルス感染症の影響によるインバウンド需要の減少等により、現在はやや停滞気味
と思われる。路線商業地域の取引は僅少であり、価格帯も多種多様であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線商業地域において自営の店舗、営業所等が多く、事業者向けの賃貸市場の熟成度が低い。よって、本件
においては、実際の取引価格に基づいて求めた市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、賃料収受を
前提に求められた理論的な価格であるが、想定要素を含む収益価格を参考に単価と総額との関連及び不動産市場の動向
等を考察するとともに類似する標準地価格及び基準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熊取町の不動産に大きな変動はなかったが、
新型コロナウイルス感染症に伴うインバウン
ド需要の減少による地価への影響等に注視す
る必要がある。

駅徒歩圏の路線商業地域であり、現時点では
大きな地域要因の変動はないが、新型コロナ
ウイルス感染症が地域の変動に影響を及ぼす
可能性はある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -7	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m府道、中間画地		準工 (60,200)
b	７０２ -132	貝塚市		更地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	７１０ -3	貝塚市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	７０７ -131	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m府道、南東4.7m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,040	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,116	100 [ 107.4]	77,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 81,250	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	89,465	100 [ 114.6]	78,067		78,100
c	(　 ) 92,593	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,667	100 [ 118.0]	77,684		77,700
d	(　 ) 57,339	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	53,556	100 [ 70.0]	76,509		76,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,400 円／㎡]

熊取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,958,476	3,126,508	13,831,968	8,000,400	5,831,568	（　0.9465） 5,519,579	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	114,991,229 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,935 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道サービス型店舗を想定した。なお、駐車場使用料は賃料に含むものとする。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,816	1,452,800	7.0	10,169,600
							3.0	4,358,400
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,452,800		10,169,600
								4,358,400

⑨年額支払賃料	1,452,800 円　×　12ヶ月　＝　 17,433,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保しており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,433,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,394,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,038,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,169,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,358,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 826,004 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,958,476 円　　　　（　 8,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０５（賃）　　　　-1	2,824 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,816 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０５（賃）　　　　-2	1,902 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	339,000 円	113,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	523,008 円	17,433,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,247,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 791,000 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,126,508 円　（　　　　　　 1,616 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,000,400 円（　　　　　 4,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,958,476 円
②総費用	3,126,508 円
③純収益　①－②	13,831,968 円
④建物等に帰属する純収益	8,000,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,831,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,519,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,991,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）