別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊取 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆 印  TEL.

鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町久保３丁目１６７０番２外 ｢久保３－１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所等も見られる既成 住宅地域 北東5.8m町道 水道 熊取 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ町道 交通 施設 熊取駅南東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか作業所等も見られる既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測 する。最寄り駅から遠隔地であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線の沿線で、熊取町、泉佐野市を中心とする圏域である。需要者は同一需給圏内の 居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。対象標準地のように最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る住宅地域では 需給は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は２００㎡程度の土地で７００万円前後、中古戸建で１，０００万円 前後、新築戸建で２，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか作業所等も見られる既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸 市場がなく、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のあ る比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [135.8] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるが、新型コロナウイルス感染症の影響 により、依然として厳しい状況にある。 最寄り駅からは遠い地域で、地域要因に変動 はなく、地価は依然下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％