別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町青葉台１丁目９２０番３４７ ｢青葉台１－２６－７｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m町道 水道、ガス、下水 熊取 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北６． ５ｍ町道 交通 施設 熊取駅南西方 790m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町および泉佐野市等に存する住宅団地内を中心に、住宅団地周辺の新規又は既存の住宅地域等と判 定した。需要者は、熊取町内および周辺市町における１次、２次取得者層が中心と認められる。当該地域は、住宅地の 品等や居住環境は良好で、需要は概ね堅調である。但し、昨今の社会情勢下、地価はやや下落と考える。当該標準地は 地積が１８８㎡で、土地の総額が１４８０万円、新築戸建の総額は概ね３千万円以上である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、熊取町の北西部にある住宅団地「青葉台」にある閑静な中規模の戸建住宅地域である。最 寄駅からは徒歩圏にあるが、一低専の住宅地域にあり、自己居住目的の取引が支配的である。地域周辺は短期的な賃貸 が見られる程度で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は算定しえなかった。本件では、市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 87.1] [103.0] 100 78,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響が長引 いており、多くの地域で不動産市場への影響 がみられる。 当該地域は住宅団地内の戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域である。地価はやや下落と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％