鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

忠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -6	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.2m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	６１１ -1	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		準工 (70,200)
c	６０３ -20	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.7m道路、中間画地		準工 (70,200)
d	６１１ -8	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m町道、中間画地		１中専 (70,200)
e	６１１ -4	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	北4.7m道路、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,298	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,802	100 [ 95.0]	96,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,600
b	(　 ) 97,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	94,320	100 [ 97.0]	97,237		99,200
c	(　 ) 86,700	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,241	100 [ 89.4]	95,348		97,300
d	(　 ) 112,225	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,003	100 [ 107.1]	102,711		105,000
e	(　 ) 51,512	100 [ 80.0]	[ 99.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	74,995	100 [ 79.5]	94,333		96,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
e	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,900 円／㎡]

忠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,569,994	434,843	2,135,151	1,595,560	539,591	（　0.9725） 524,752	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,661,156 円　　　　（　 55,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

忠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	ＬＳ2	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	164 ％	211 ㎡	15.0 m x 14.5 m	前面道路：町道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸、平均専有面積約４０㎡、２階建建物を想定。地域の特性および駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	82.50	100.0	82.50	1,295	106,838	1.0	106,838
							2.0	213,676
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		213,676		213,676
								427,352

⑨年額支払賃料	213,676 円　×　12ヶ月　＝　 2,564,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,564,112 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 270,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,437,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,676 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 427,352 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 130,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,569,994 円　　　　（　 12,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０３（賃）　　　　-1	1,538 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,369 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６０２（賃）　　　　-1	1,034 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,477
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

忠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,800 円	22,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,243 円	2,708,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,843 円　（　　　　　　 2,061 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,595,560 円（　　　　　 7,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,569,994 円
②総費用	434,843 円
③純収益　①－②	2,135,151 円
④建物等に帰属する純収益	1,595,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	524,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,661,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
忠岡 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

忠岡 -6

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　嶋田　謙吉

印

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

97,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉北郡忠岡町忠岡東２丁目３３８番２２｢忠岡東２－１１－１９｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東4.1m町道	水道、ガス、下水	忠岡 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．１
ｍ町道

交通

施設

忠岡駅北東方

650m

法令

規制

１中専
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の既成住宅地域で特段の変動なく、当面は現況のまま推移すると予測される。地価は、従来からゆるや
かな下落で推移してきたが新型コロナの影響による将来の所得環境の懸念で下落幅をやや拡大し推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接市を含む圏域に所在する住宅地域と判断される。主たる需要者は、同圏域に居住す
る一次又は二次取得者層で、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏であるが、やや利便性に劣る地域であること等から需
要は従来からやや弱含み傾向であったが新型コロナの影響による買い控えの動きが一部で見られ地価は下落幅を拡大し
て推移している。取引の中心価格帯は、２００㎡前後の土地の新築総額で概ね３０００万円台半ば前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の存する地域は一般住宅が中心の既成の住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される郊外の住宅地
域で収益性に見合う家賃の収受が困難であることから収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められたものと思料
する。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格の規範性が勝ると判断される。本件においては
、比準価格を標準に収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[102.0]

100
[114.8]

[102.0]
100

97,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

忠岡町の住宅地の地価は、新型コロナの影響
下、忠岡駅近接の住宅地で下落に転じ、利便
性がやや劣る住宅地では下落幅が拡大してい
る。

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
駅徒歩圏だがやや距離があるため、新型コロ
ナの影響の下、需要はやや弱含み傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

忠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１１ -1	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		準工 (70,200)
b	６１１ -4	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	北4.7m道路、中間画地		準工 (70,200)
c	６１１ -8	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m町道、中間画地		１中専 (70,200)
d	６１１ -9	泉北郡忠岡町		更地	（　）	不整形	南西20m町道、南東6m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	94,320	100 [ 99.9]	94,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,300
b	(　 ) 51,512	100 [ 80.0]	[ 99.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	74,995	100 [ 80.0]	93,744		95,600
c	(　 ) 112,225	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,003	100 [ 113.2]	97,176		99,100
d	(　 ) 69,575	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	67,800	100 [ 76.4]	88,743		90,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.5
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,700 円／㎡]

忠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,585,070	435,319	2,149,751	1,595,560	554,191	（　0.9725） 538,951	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,976,689 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

忠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	ＬＳ2	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	164 ％	211 ㎡	15.0 m x 14.5 m	前面道路：町道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸：平均専有面積　約４０㎡。地域特性及び、駐車場確保のため、使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	82.50	100.0	82.50	1,303	107,498	1.0	107,498
							2.0	214,996
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		214,996		214,996
								429,992

⑨年額支払賃料	214,996 円　×　12ヶ月　＝　 2,579,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,579,952 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 272,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,451,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	214,996 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,992 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 131,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,585,070 円　　　　（　 12,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０７（賃）　　　　-2	1,326 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,303 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１０（賃）　　　　-4	1,201 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,338
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

忠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,800 円	22,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,719 円	2,723,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 435,319 円　（　　　　　　 2,063 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,595,560 円（　　　　　 7,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,585,070 円
②総費用	435,319 円
③純収益　①－②	2,149,751 円
④建物等に帰属する純収益	1,595,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,976,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）