別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 忠岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一 印  TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東３丁目５０４番２３ ｢忠岡東３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅の多い工 業地域に隣接する住 宅地域 南西6.7m町道 水道、ガス、下水 忠岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６．７ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅北東方 950m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のままの推移が予測される。地価 水準は、景況や町域が狭い地域性等の影響も受け、引き続き下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町及び周辺市内の南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、忠岡町を中心 に周辺市内の居住者に限定される。町域が狭く、地縁的選好性を有するため圏外からの転入者は少ない。コロナ禍の影 響は特段見られないが、駅徒歩圏外や、海側及び川沿い地域では引き続き需要が弱く、地価水準は下落傾向にある。な お、周辺地域における新築戸建住宅（敷地３０坪前後）の取引価格は、総額２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅を中心とする川沿いの既成住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該 地域は、賃貸市場が未成熟であり、また画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念 した。本件で求めた価格は比準価格のみではあるが、当地域における市場性を反映した価格であり、また規範性にも優 れている。よって、比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [137.5] [102.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。駅接近性が優る地域を除けば、不 動産市況は弱含み状態が続く。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められないが、コロナ禍の影響には注視 が必要である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％