別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 忠岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡東１丁目５７番３ ｢忠岡東１－９－３｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅や連棟式 住宅の多い駅に近い 住宅地域 南西3.6m町道 水道、ガス、下水 忠岡 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３・６ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域で概ね成熟し、特段の変動は見受けられないことから、今後も現状を維持するものと考 えられる。地価は新型コロナの影響による将来の所得環境への懸念もあって若干の下落に転じて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接市を含む南海本線及びＪＲ阪和線沿線に所在する住宅地域と判断される。主たる需 要者は、同圏域に居住する一次又は二次取得者層で、地縁性が強いことから圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏の住宅 地域で利便性に優れるが新型コロナの影響による買い控えの動きが一部で見られ地価は下落に転じて推移している。取 引の中心価格帯は、１００㎡前後の土地の新築総額で概ね２０００万円台半ば程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は小規模戸建住宅が中心の既成の住宅地域である。対象地は小規模で戸建住宅の賃貸市場が未成熟 であると判断されることから採算に合う賃貸用住宅の想定が困難であると判断して収益還元法の適用を断念した。当地 域では、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、実際の取引事例を基礎 として市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [114.8] [102.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡町の住宅地の地価は、新型コロナの影響 下、忠岡駅近接の住宅地で下落に転じ、利便 性がやや劣る住宅地では下落幅が拡大してい る。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で町内で は利便性が標準を上回るが、新型コロナの影 響の下、需要はやや弱含み傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％