別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 能勢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能勢 -3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二 印  TEL.

鑑定評価額 1,470,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡能勢町宿野１７１番１００ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6m道路 水道 山下 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 山下駅北東方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、当面は現状の環境を維持して推移するものと思われる。町 中心部への接近性にも劣り、不動産需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人に限定され、圏域外からの 転入者はほとんど見られない。交通接近性、生活利便性等に劣ることから、不動産需要は弱く、地価は下落傾向で推移 していると判断される。地価水準が低位で取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出 せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有を主体とした市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、賃貸市場が認められないため、収益価格は試算しなか った。比準価格は市街化調整区域内の主として自用目的の取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した適正 な実勢価格が求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との均衡及び周辺地価動 向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率とも高く、交通接近性 、生活利便性にも劣ること等から能勢町の不 動産需要は減退、地価は依然として下落傾向 で推移している。 町中心部への接近性が劣る住宅地で、不動産 需要は乏しく、地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％