別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 能勢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能勢 -2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二 印  TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡能勢町山辺６９番 ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか、一 般住宅も見られる住 宅地域 南東4.7m町道 水道、下水 山下 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ　町道 交通 施設 山下駅北方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域であり、当面は現状の住環境のまま推移すると思 われる。生活利便性、交通接近性に劣る地域で需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢町のほか、兵庫県東部、京都府南西部を含む周辺市町の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に 地縁を有する個人が中心であるが、田舎暮らしに憧れる都市部在住の需要者も見られる。近隣地域は市街化調整区域内 の農家住宅地域であり、生活利便性、交通接近性に劣ることから不動産需要は弱く、地価は下落傾向である。取引され る規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は農家住宅地の取引事例が少ないことから、能勢町内の対象標準地と価格牽連性のある住宅地事例及び猪名川 町の農家住宅地事例まで幅広く選択しているが、適正に補修正しており市場性を反映した価格である。一方、当該地域 は賃貸需要がほとんど認められないことから収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格を説得 力のある価格と判断して、前年公示価格等からの変動に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能勢町の人口は減少、高齢化、及び交通接近 性、生活利便性に劣ることから不動産需要は 減退、地価は下落傾向が続いている。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、不 動産需要は弱含んでいる。地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％