別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 阪南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -11 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき 印  TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市山中渓２２９番 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 土砂災害警戒区域 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4.8m市道 水道 山中渓 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 山中渓駅北東方 130m 法令 規制 １住居 (60,192) 高度地区3種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移していくものと思われる。 地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪南市内の、旧集落地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、地縁関係者であり、同一需給圏外か らの転入者はほとんど見られない。駅からは近距離にあるものの、中心市街地から遠距離にあり、地縁関係者による取 引が中心となるため市場に動きはほとんど無い。需要も弱いため、地価も依然として下落傾向にある。中心価格帯は、 土地約２００㎡で約５４０万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧集落の中の住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集することがで きた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事 例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [133.9] [101.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響で、企業収益は減少し、依然として厳しい 状況だが、個人消費や輸出には、持ち直しの 動きがみられる。 阪南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんどみられないが、中心 市街地から距離がある地域は、需要が弱く、 地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％