別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 阪南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司 印  TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市尾崎町５丁目２１６番２３ ｢尾崎町５－２３－９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.8m市道 水道、下水 尾崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 尾崎駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、完全に熟成し、今後とも地域要因の変化は予測されない。街路の連 続性及び駅接近に劣り、需要はやや弱含みであり、地価も若干の下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線で、概ね阪南市及び隣接市を中心とする泉州南地域の圏域。需要者の中心 は、圏内に居住する一次・二次取得者層で、圏外からの転入は少ない。近隣地域は尾崎駅勢圏であるが、駅からやや遠 く、また街路事情に劣り、需要は弱含みで、地価も下落傾向となっている。尚、現状では新型コロナウイルス感染症の 影響は認められない。市場の中心価格帯は、１００㎡前後の土地で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の戸建住宅地域に存在しており収益物件の想定は非現実的であり、また戸建住宅の賃貸市場もないところから、 収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は豊富な取引事例から試算されており市場実態を反映し、自用目的での 取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡を 得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.3] [101.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅は慢性的供給過多であり、全般に需要は 弱含みである。また、新型コロナウイルス感 染症の長期化による住宅需要への影響にも注 視が必要である。 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、地因の変化はない。駅からやや遠く、街 路事情に劣り、需要は弱含みで、地価も下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％