別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪狭山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野西７４９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の周囲に農 地が多く見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 金剛 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　大阪狭山市南部に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域。駅徒歩圏外の市街化調整区域のため、今後も現 状のまま推移すると予測。やや不便な地域のため需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で概ね大阪狭山市、河内長野市、富田林 市、等の南河内地域の圏域。需要者は前記市内に親族が居住する等の地縁性のある一次取得者層等が中心で、圏外から の転入者も少ない。駅距離があり生活利便性もやや劣る地域のため、地価はまだ下落状況にある。勤労世代の便利な都 心部への移転等の影響より需要も弱く、その中心価格帯も見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸事例が認められない市街化調整区域内の農家集落地域であり、自用目的が大半。よって市場の需給価格を通 じて居住の快適性等を反映し得た比準価格を標準とし、前年標準地価格や周辺の市街化調整区域内の標準地価格等との 検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や辺々部の人口減少に加え、 新型コロナの長期化による地域経済への悪影 響が、不動産需給の先行き不透明感となりつ つある。 　対象不動産を含むやや交通利便性の劣る調 整区域内の旧集落地域の住宅地は、他から流 入の需要も限定的なため、地価はなお下落し ている。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％