別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪狭山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇 印  TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９ ｢池尻自由丘２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 狭山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    14 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 狭山駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として概ね現状をもって推移すると予測する。地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市、富田林市、堺市等の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住 する一次及び二次取得者が中心で、圏外からの転入者も見られる。景気後退の影響はあるものの、近隣地域は閑静で中 規模画地が多い戸建住宅地域として安定的需要があり、地価は横這い傾向で推移している。土地は２００㎡程度が２， ３００万円程度、新築の戸建物件が４，０００～４，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域の閑静な戸建住宅地域で、賃貸共同住宅は見当たらず、投資採算性がある賃貸住宅 の想定は困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引 が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的である。以上から、比準価格を標準に、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 75.4] [102.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南河内地域では選好性が強い都市だが、立地 条件による地価の二極化もある。景気後退の 影響もあり、市況については予断を許さない 状況である。 特筆すべき変動要因は認められない。地価は 横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.1 環境　　　　　　 -20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％