別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪狭山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和 印  TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市狭山２丁目９７４番７０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (50,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 大阪狭山市駅南西方 700m 法令 規制 ２住居 (50,100) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の閑静な中規模戸建住宅地域としての良好な住環境が保たれており、特に大きな地域要因の変化はな く、今後もほぼ現況を維持していくと予測する。地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線の大阪狭山市及びその隣接市で、最寄駅徒歩圏内の良好な住環境の中規模住宅地域である 。主な需要者は地縁的選好性を有し、良好な居住環境と大阪市内への通勤利便性を選好する中所得者層と考えられる。 最寄駅から徒歩圏内で利便性が良く、区画整然とした住環境の人気が高い住宅地域だが、供給が少なく、価格は上昇し ている。中心となる価格帯は土地は１７０㎡程度で２６００万円前後、中古の戸建住宅は４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が良好な駅徒歩圏内の戸建住宅地域であり、収益物件は見られない。賃貸市場が未成熟であり、また、建築協 定のため経済合理性に基づいた賃貸住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性や利 便性を重視する自用目的の住宅取得が中心の地域であるので、多くの取引事例に基づき、実証的で市場性を反映してい る比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 53.5] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少、高齢化の下で、経済状 況に停滞感が増す中、当市の不動産需給は立 地条件の差異にかかわらず、全体的に陰りが 見え始めている。 閑静な戸建住宅地域の特性に特段の変化はな く、良好な居住環境と大阪狭山市駅に近い利 便性の良さは維持されている。地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％