別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪狭山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和 印  TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野台１丁目２０１７番１０２ ｢大野台１－２９－１１｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 金剛 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 金剛駅南西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然として閑静な中規模戸建住宅地域としての良好な住環境が保たれており、特別な地域要因の変化はなく 、今後も現状を維持していくと予測する。最寄駅から遠いため、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市、河内長野市、富田林市一帯の中規模戸建住宅地域である。需要者の 中心は同圏域内に居住して、戸建住宅を求める一次取得者層や住み替えを希望する層である。近隣地域は街路配置が整 然として閑静な良好な居住環境の戸建住宅地域であるが、最寄り駅からは遠いバス便利用圏であるため、近年は需要の 低迷が続いており、地価は下落傾向にある。土地は２４０㎡程度で２０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然として閑静な戸建住宅地域で、収益用不動産はあまり見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、また 、事業採算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。居住環境を重 視した自己利用目的の取引が中心の住宅地域であるので、多数の取引事例に基づき、市場の実態を反映している比準価 格を標準とし、他の標準地との検討及び指定基準地価格の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大阪狭山（府） -5          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少、高齢化の下で、経済状 況に停滞感が増す中、当市の不動産需給は立 地条件の差異にかかわらず、全体的に陰りが 見え始めている。 区画整然とした良好な居住環境に大きな変動 はない。バス便利用圏内のため利便性がやや 劣ることなどから、地価はやや下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.5 ％