鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

交野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０４ -5	交野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、西5.1m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	９０４ -36	交野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.7m市道、南西12m、角地		近商高度地区2種 (90,300)
c	９０７ -226	交野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	９１０ -230	大東市		更地	（　）	長方形	西11m市道、南11m、角地		近商 (100,300)
e	９０１ -4	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m府道、北西4.5m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	193,230	100 [ 117.0]	165,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 130,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	155,304	100 [ 95.0]	163,478		163,000
c	(　 83,092) 97,755	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,340	100 [ 79.8]	163,333		163,000
d	(　 ) 163,369	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	155,590	100 [ 94.7]	164,298		164,000
e	(　 ) 136,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	137,942	100 [ 83.7]	164,805		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

交野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,553,613	865,879	3,687,734	2,829,870	857,864	（　0.9519） 816,601	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,990,721 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

交野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.50	Ｓ3	241.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～３階：住宅（３ＬＤＫ、ファミリータイプ、各階１戸）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

類似建物と比較して妥当な水準であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.50	87.2	70.20	2,617	183,713	6.0	1,102,278
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.50	85.7	69.00	1,430	98,670	3.0	296,010
							0.0	0
3～ 3	住宅	80.50	85.7	69.00	1,430	98,670	3.0	296,010
							0.0	0
～

～

計		241.50	86.2	208.20		381,053		1,694,298
								0

⑨年額支払賃料	381,053 円　×　12ヶ月　＝　 4,572,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,572,636 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 394,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,538,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,694,298 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,553,613 円　　　　（　 27,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０７（賃）　　　　-102	3,136 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,630 円/㎡　月額支払賃料（　 2,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０７（賃）　　　　-202	2,096 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,507
c	９１１（賃）　　　　-113	2,495 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,772

交野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,979 円	4,932,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,879 円　（　　　　　　 5,154 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 241.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,829,870 円（　　　　　 16,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,553,613 円
②総費用	865,879 円
③純収益　①－②	3,687,734 円
④建物等に帰属する純収益	2,829,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	857,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	816,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,990,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
交野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

交野 5-1

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　原田　裕之

印

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	交野市星田５丁目３２２５番４｢星田５－１７－２８｣				②地積　(㎡)	173 ( 5)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ2	中小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	星田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗併用住宅（共同住宅含）の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

星田駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

駅前小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成し当面ほぼ現状のまま推移するものと予測。駅北では土地区
画整理事業が進み、駅南も波及して発展期待性がある一方で繁華性衰退も懸念され、価格動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅（共同住宅含）の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は交野市及び周辺市等の商業地域。主たる需要者は近隣住民を対象に物販サービス等を提供する中小事業者
、不動産賃貸業者等と想定される。景気回復基調にあって市況改善が期待されるが、郊外大規模商業施設の増加の影響
を受け、需要は弱含み傾向にある。取引動機や規模等が多様であり、取引件数も少なく、総額としての中心価格帯の把
握には困難性が伴うが、対象地同規模で１坪あたり５０～６０万円前後の水準と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格について、店舗兼共同住宅を想定したが、近年の投資環境等に変化が見られるところ、試算過程において多く
の想定要素を含んでいるほか、要因類似の賃貸事例を多数収集することができず適正賃料水準の把握には困難性を有す
る等、相対的規範性は劣る。同一需給圏内から広域的に採用したが、信頼性のある商業地事例に基づいて試算した比準
価格を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.4]

[100.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大阪圏では一部の事業用不動産の需要に強ま
りがみられたところ、新型コロナの影響によ
って需給動向は不透明である。

星田駅北側では土地区画整理事業が進捗して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

交野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０４ -8	交野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m府道、南西2.3m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	９０４ -36	交野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.7m市道、南西12m、角地		近商高度地区2種 (90,300)
c	９１５ -12	大東市		建付地	（　）	不整形	西14.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	９１０ -230	大東市		更地	（　）	長方形	西11m市道、南11m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,009	100 [ 78.0]	174,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 130,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	155,304	100 [ 93.1]	166,814		167,000
c	(　 ) 103,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	162,907	100 [ 101.7]	160,184		160,000
d	(　 ) 163,369	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	155,590	100 [ 96.8]	160,733		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

交野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,470,136	860,876	3,609,260	2,800,260	809,000	（　0.9534） 771,301	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,937,233 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

交野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.50	Ｓ3	241.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種同規模の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.50	87.2	70.20	2,478	173,956	5.0	869,780
							2.0	347,912
2～ 3	住宅	80.50	85.7	69.00	1,400	96,600	2.0	193,200
							1.0	96,600
～

～

～

計		241.50	86.2	208.20		367,156		1,256,180
								541,112

⑨年額支払賃料	367,156 円　×　12ヶ月　＝　 4,405,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,405,872 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 381,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,384,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,256,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 541,112 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 73,977 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,470,136 円　　　　（　 26,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０４（賃）　　　　-102	1,656 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０７（賃）　　　　-101	2,152 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,928
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

交野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,976 円	4,765,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 860,876 円　（　　　　　　 5,124 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 241.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,800,260 円（　　　　　 16,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,470,136 円
②総費用	860,876 円
③純収益　①－②	3,609,260 円
④建物等に帰属する純収益	2,800,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	809,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	771,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,937,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）