別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 交野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -15 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市倉治３丁目８８０番７ ｢倉治３－３５－９｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 津田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 津田駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,192) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。新型コ ロナで先行き不透明であるが、周辺では宅地開発が進み、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ片町線、京阪交野線沿線の概ね交野市及び隣接市内の住宅地域である。需要者の中心は交野市及び 隣接市に居住する一次取得者である。新型コロナウイルス感染症流行で、市況は先行き不透明であるが、需給関係は安 定しており、地価は横ばい傾向にある。土地は１１０㎡程度で１０００万円台前半、新築物件は２０００万円台後半程 度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は小規模画地で、賃貸用共同住宅の建築は建築基準法及び建築コストの面で物理的、経済的に困難であり 、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法は、類似地域に存 する信頼性の高い取引事例を収集し、比準価格を試算したもので、その精度は高く説得力に富む。したがって、市場性 を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [147.5] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市では、人口は減少傾向、高齢化率は上 昇傾向で推移している。また、新型コロナウ イルス感染症の影響により地価は先行き不透 明感がある。 　住宅地として熟成した地域であり、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％