別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 交野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -14 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市私市５丁目１７９２番３外 ｢私市５－２６－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も残る住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 私市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 私市駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏 ではあるが、幅員等の街路条件にやや劣り、需給は弱含みで、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪私市駅、同河内森駅圏内の住宅地域と判定する。需要者の中心は、地縁的選好性を有する一次取得 のファミリー層であり、居住環境や総額等が重視される。駅徒歩圏ではあるものの、周辺には農地等も散見され、区画 整然とした街並みというわけではないことから、需給は弱含みで、地価もやや下落傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、地積１００㎡程度の新築戸建住宅で総額３０００万円まで、中古物件で２０００万円までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、立地特性により居住用の賃貸需要は少なく、取引される場合には 自己利用目的の取引が主となる地域である。また、戸建住宅の賃貸市場は成熟していない。よって、収益価格の試算は 断念した。選択した取引事例は同一需給圏内における比較可能な事例からなり、比準価格の説得力は高い。よって、現 下の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [104.0] 100 [ 84.9] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市では、フラットな地勢の住宅地と山手 住宅地とで需要の強弱が認められ、二極化が 進行している。一方、流通業務関連の需要は 堅調である。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏ではあるも のの、駅に近いというわけではなく、需給動 向が弱含みであるなか、地価はやや下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％