別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -6 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき 印  TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市樽井２丁目６３３番４１ ｢樽井２－１５－２８｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 和泉砂川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 和泉砂川駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。樽井駅から和泉砂川駅間 の戸建住宅地は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線、南海本線沿線で泉南市を中心とする圏域。需要者は泉南市居住の一次及び二次取得者が中 心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。区画整然とした閑静な住宅地域で、居住環境に優れ、交通利便性も比較的 良好であるため、住宅需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で８４０万円前後、新築戸建住宅 については２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念し た。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 85.4] [101.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響で、企業収益は減少し、依然として厳しい 状況だが、個人消費や輸出には、持ち直しの 動きがみられる。 泉南市内の住宅地取引に新型コロナウイルス 感染症の影響はほとんど認められず、環境に 優れ、駅からの利便性が良好な住宅地域の需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％