別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東大阪 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 5-16 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之 印  TEL.

鑑定評価額 55,400,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市中小阪１丁目３６番３ ｢中小阪１－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 2:1 店舗兼共同住宅 Ｓ3 店舗、店舗兼共同住 宅等が混在する路線 商業地域 南16m府道 水道、ガス、下水 河内小阪 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ府道 交通 施設 河内小阪駅南方 960m 法令 規制 準住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、今後も同様の環境が続くと見 込まれる。地価水準は、概ね横這いで推移しており、新型コロナにより、先行きが見通しにくい状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、大阪府東部の商業地域を中心とする。主たる市場参加者は、沿道型店舗、店舗 兼共同住宅等を需要する個人及び法人事業者、不動産投資家、マンション開発業者等が予想される。最寄駅から徒歩圏 で、交通量の多い府道に接面し、多様な用途を前提とした需要が見込めるが、新型コロナの拡大により、商業地市場に は収縮する動きも見られる。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並び、自己使用目的、投資目的等での取引が想定される。但し、本件にお いて、収益価格は、想定要素を多分に含むことから、取引市場の実態を反映した比準価格に比し、相対的に規範性が劣 ると判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代標標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 5-9                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    293,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 96.8] 100 [159.8] [100.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して いる。新型コロナの影響で、不動産取引が停 滞し、商業地価格は上昇基調に至っていない 。 店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地 域であり、需給に影響する地域要因の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％