別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東大阪 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -40 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫 印  TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市鴻池町１丁目７６６番２５ ｢鴻池町１－２２－２７｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 鴻池新田駅東方 900m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持していくものと予想される。 地価は横ばい傾向で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び隣接する大東市等の中小規模住宅地域で、ＪＲ片町線沿線が中心である。需要者は、東大 阪市または隣接する大東市に居住ないし地縁を有する中堅以上の所得者層が中心である。居住環境は良好で、最寄り駅 まではやや距離があるが、規模の大きい商業施設等にも近く日常生活の利便性は良好であり、需要は概ね堅調である。 取引の中心価格帯は、土地は１００～１２０ｍ２付きの中古住宅で総額２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、共同住宅等の収益物件は殆ど無く、自己居住目的での戸建住宅取 引が中心であることから、収益価格は試算しなかった。本件では、鴻池新田駅を最寄りとする住宅地の取引事例から試 算して市場の実態を反映した比準価格の説得は高いものと認められることから、これを採用し、さらに代表標準地価格 との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [104.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市内の住宅市場は概ね横ばい傾向にあ ってコロナ禍の影響は限定的であるが、住環 境や利便性に難のある住宅地の地価は弱含み に推移している。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％