別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東大阪 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -21 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　中井　敬和 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市下六万寺町３丁目１１５３番２外 ｢下六万寺町３－３－３９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 瓢箪山駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地。最寄駅からやや離隔し生活利便性に劣る。地域要因に大きな変動は 無く依然として需要は低調に推移。コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、様子見の状況が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線沿線の東大阪市並びに隣接市町村の住宅地域。需要の中心は東大阪市に地縁性を有する一次 取得者と買替層が混在しており、圏域外からの転入者は少ない。当地域は、最寄駅からやや離隔し、生活利便性にも若 干劣る地域である。そのため需要は低調で、コロナ禍の影響もあり、市場の動向は弱含みで推移している。市場の中心 価格帯は、２５～３０坪程度の新築建売住宅で２，５００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺の住宅地に位置し、地域要因の類似性が高い取引事例を選択・適用したため、比準価格に高い信頼性を 認めることができた。これに対し当該地域では、自己利用目的での取得が殆どであり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で ある。また対象標準地の間口・奥行や地積の関係で賃貸共同住宅の敷地に適さないため、収益還元法の適用は困難であ った。従ってここでは比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [136.1] [101.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け 、巣籠り需要の拡大と自粛・警戒による需要 減退が併存している。全体的には様子見の状 況が続いている。 瓢箪山駅からやや離隔し、生活利便性にやや 劣る。需要は低迷しており、コロナ禍の中、 様子見の状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％