別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東大阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　土井　恭子 印  TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市客坊町９８５番６ ｢客坊町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 瓢箪山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ私道 交通 施設 瓢箪山駅東方 700m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパート等が混在する住宅地域で徒歩圏にあるが地勢、系統連続性等が劣る。新型コロナの地価への 影響は不透明である。地域要因に特段の変動要因はなく地価水準は下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は近鉄奈良線を中心とする東大阪市の住宅地域と判定した。典型的需要者は、同一需給圏に居住する 地縁性を有する一次及び二次取得者層が中心と想定される。対象標準地は小規模一般住宅が中心の住宅地域である。最 寄り駅より徒歩圏にあるが、対象標準地までは急傾斜の坂道で道路の系統連続性が劣り、地価は下落基調にある。市場 の中心価格帯は、画地規模１００㎡前後の新築建売住宅では約２，０００万円半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は 不動産の収益性を反映した価格であるが、本件については自己使用のために取得することが中心であり、共同住宅の賃 貸を想定することは非現実的であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [144.5] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は微減、世帯数は微増、高齢 化率は増加傾向、住宅地の需要は環境等で二 極化が進行している。新型コロナで先行き不 透明感がある。 最寄り駅より徒歩圏にあるが道路の系統連続 性が劣る山間部の住宅地域で土砂災害警戒区 域に指定され地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％