鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤井寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
b	０８０６ -1018	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m国道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
c	０８０６ -19	藤井寺市		底地	（　）	台形	北5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	０８０６ -1004	藤井寺市		底地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、北5.5m、角地		近商 (90,270)
e	５０４ -20	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.2m市道、中間画地		商業高度6種最高31m 景観地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 69.3]	240,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 124,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,024	100 [ 51.6]	240,357		248,000
c	(　 135,768) 226,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,280	100 [ 76.1]	297,346		306,000
d	(　 ) 103,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	101,695	100 [ 52.3]	194,446		200,000
e	(　 ) 378,180	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,642	100 [ 143.7]	260,015		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.3
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -36.7
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.8
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +42.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

藤井寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,593,056	9,252,060	35,340,996	30,136,800	5,204,196	（　0.9383） 4,883,097	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	101,731,188 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤井寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	400 ％	549 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）兼事務所（部分貸、平均賃貸面積約５７．４㎡）ビル。平面式駐車場１５台を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,497	661,000	5.0	3,305,000
							2.0	1,322,000
2～ 2	店舗	270.00	85.0	229.50	2,440	560,000	5.0	2,800,000
							2.0	1,120,000
3～ 7	事務所	270.00	85.0	229.50	2,100	482,000	5.0	2,410,000
							2.0	964,000
～

～

計		1,890.00	82.9	1,566.00		3,631,000		18,155,000
								7,262,000

⑨年額支払賃料	3,631,000 円　×　12ヶ月　＝　 43,572,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,572,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,239,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,032,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,155,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,262,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,391,254 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,593,056 円　　　　（　 81,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０７（賃）　　　　-101	3,337 ( 3,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,632 円/㎡　月額支払賃料（　 3,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０６（賃）　　　　-102	3,242 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,093
c	０８０７（賃）　　　　-102	2,700 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,900

藤井寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,165,000 円	433,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,388,160 円	46,272,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,680,500 円	433,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,252,060 円　（　　　　　　 16,853 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9383

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,136,800 円（　　　　　 54,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,593,056 円
②総費用	9,252,060 円
③純収益　①－②	35,340,996 円
④建物等に帰属する純収益	30,136,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,204,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,883,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,731,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
藤井寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤井寺 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　山口　玄

印

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤井寺市岡２丁目９５３番１｢岡２－２－２３｣				②地積　(㎡)	549 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1.2:1	事務所兼車庫ＲＣ3	中低層の小売店舗、事務所等が多い駅前商業地域	西16m市道、南側道	水道、ガス、下水	藤井寺 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

地区計画を活用した中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

藤井寺駅北方

190m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設のリニューアルオープンもあり、今後とも駅前商業地域として熟成してゆくものと予測する。地域
の活性化も認められ需給は均衡しており、直近コロナ禍によりほぼ横這いで推移する。

(3)最有効使用の判定

地区計画を活用した中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね南河内地区を中心とする圏域に存する商業地である。主な需要者は、同一需給圏内で展開する法人
、個人事業者が中心である。景気はコロナ禍の影響が残るものの、低金利、底値感等から需要は概ね均衡している。但
し、コロナ禍、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域における取引規模等の画地条
件の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用、賃貸不動産が混在する地域であるが、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は
総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採
用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、前年価格からの推移、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤井寺 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    252,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあったが、藤井寺
市での影響は限定的で、コロナ禍、人口減少
、高齢化、海外情勢等から予断を許さない状
況である。

駅に近い商業地域であり、一昨年に駅前大型
商業施設がリニューアルオープンし、コロナ
禍等の影響は限定的で需給は概ね均衡してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

藤井寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０６ -1019	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北2.7m、角地		近商 (90,300)
b	０８０６ -1018	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m国道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)
c	０８０７ -23	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		近商 (90,240)
d	０８０９ -1022	松原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.7m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,188)
e	０８１３ -1015	河内長野市		建付地	（　）	長方形	南15.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	240,541	100 [ 93.3]	257,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 124,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,024	100 [ 56.3]	220,291		227,000
c	(　 ) 170,473	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,132	100 [ 69.7]	244,092		251,000
d	(　 ) 173,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,511	100 [ 67.1]	258,586		266,000
e	(　 ) 204,522	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,681	100 [ 85.7]	236,501		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

藤井寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,535,773	9,211,822	35,323,951	29,997,600	5,326,351	（　0.9334） 4,971,616	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	103,575,333 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤井寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	400 ％	549 ㎡	26.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸し、３階以上は事務所で各階フロア貸し、平面式駐車場１５台／使用容積率：地区計画を反映

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

地域の標準値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,351	633,339	6.0	3,800,034
							3.0	1,900,017
2～ 2	店舗	270.00	85.0	229.50	2,450	562,000	6.0	3,372,000
							3.0	1,686,000
3～ 7	事務所	270.00	85.0	229.50	2,100	482,000	5.0	2,410,000
							2.0	964,000
～

～

計		1,890.00	82.9	1,566.00		3,605,339		19,222,034
								8,406,017

⑨年額支払賃料	3,605,339 円　×　12ヶ月　＝　 43,264,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,264,068 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,217,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,746,583 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,222,034 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 178,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,406,017 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,610,425 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,535,773 円　　　　（　 81,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０７（賃）　　　　-101	3,337 ( 3,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,351 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０６（賃）　　　　-102	3,242 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,684
c	０８０４（賃）　　　　-3	3,041 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,379

藤井寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,155,000 円	431,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,378,922 円	45,964,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,663,500 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,211,822 円　（　　　　　　 16,779 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9334

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,997,600 円（　　　　　 54,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,535,773 円
②総費用	9,211,822 円
③純収益　①－②	35,323,951 円
④建物等に帰属する純収益	29,997,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,326,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,971,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,575,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）