別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 藤井寺 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基 印  TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市古室３丁目２６５番２ ｢古室３－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 　市道 交通 施設 藤井寺駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状 を維持するものと予測される。需要は低調で、地価は依然として下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及び羽曳野市に存する、最寄駅から距離のある住宅地域の圏域。交通利便 性や住環境既成化の面から見方厳し目にあり需要弱含みである。主たる需要者は自用の居宅の取得を目的とした地縁性 のある一次取得者層で、他地域からの転入はほぼない。市場での中心価格帯は、需要が弱く新築戸建分譲住宅等の供給 もあまり見受けられないことから把握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、用途地域による制限及び地積の点から鑑みて、地価に見合う収益を得られる賃貸用不動産の想定 は困難と判断し適用しなかった。標準地周辺は自用の戸建住宅地域で、このような地域の取引市場においては居住の快 適性や市場性により価格が形成されているものと認められる。したがって本件においては、規範性のある事例に基づき 市場の実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪都市圏のベッドタウンだが、現在人口減 少・高齢化の傾向を示す。従前同市住宅地需 要は回復傾向にあったが、直近コロナ禍によ る影響を受ける。 地域要因に特段の変動は見られない。交通条 件への評価厳し目等あり、需要低調気味で、 地価は継続的な下落傾向にて推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％