鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００３ -21202	豊中市		建付地	（　）	長方形	東6.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１００９ -21001	豊中市		建付地	（　）	不整形	東4.7m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
c	１００６ -21202	豊中市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０１１ -21204	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	９１６ -37	枚方市		更地	（　）	不整形	南10.1m市道、中間画地		準工宅地造成規制地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,001	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,421	100 [ 112.2]	110,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 107,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	115,933	100 [ 108.8]	106,556		107,000
c	(　 ) 117,982	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,398	100 [ 104.6]	114,147		114,000
d	(　 ) 111,726	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,737	100 [ 104.0]	109,363		109,000
e	(　 ) 116,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	121,035	100 [ 104.0]	116,380		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

摂津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,964,532	1,186,549	4,777,983	3,306,940	1,471,043	（　0.9534） 1,402,492	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,616,093 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	185.00	Ｓ2	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	13.2 m x 23.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫、事務所	370.00	100.0	370.00	1,381	510,970	7.0	3,576,790
							3.0	1,532,910
～

～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		510,970		3,576,790
								1,532,910

⑨年額支払賃料	510,970 円　×　12ヶ月　＝　 6,131,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,131,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,641,109 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,576,790 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,532,910 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 290,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,964,532 円　　　　（　 19,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-21014	1,557 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１３（賃）　　　　-21010	1,461 ( 1,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,900 円	55,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	183,949 円	6,131,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 256,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,000 円	55,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,186,549 円　（　　　　　　 3,803 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0600 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,306,940 円（　　　　　 10,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,964,532 円
②総費用	1,186,549 円
③純収益　①－②	4,777,983 円
④建物等に帰属する純収益	3,306,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,471,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,402,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,616,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
摂津 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 9-1

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　中村　光伸

印

TEL.

鑑定評価額

33,400,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市鳥飼上４丁目１３９番｢鳥飼上４－５－４１｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	倉庫Ｓ1	中小規模の倉庫、工場が多い府道背後の工業地域	南西8m市道	水道、下水	南摂津 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 180 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

南摂津駅北東方

4.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の倉庫、工場が多い工業地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測
する。当地域に関しては新型コロナによる影響は限定的であり、需要は概ね安定している。

(3)最有効使用の判定

低層倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、摂津市及び隣接市内における中小工業地域と把握される。需要者の中心は、物流関連や工場経営を目論
む法人等と考えられる。都心部やＩＣへの接近性が概ね良好であり、物流関連を中心に需要は概ね安定している。工業
用地はその特性上、画地規模にばらつきがあり個別性が高いため、取引の中心となる価格帯を一様に把握することは困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は
、賃貸市場動向を踏まえ各設定数値の査定を行ったが、対象標準地周辺は自己使用目的での取引の比重が大きく、賃貸
想定を前提とする収益価格の信頼性は低位と判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　摂津 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[100.0]
100

107,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナが当市の工業地に与える影響は限
定的であり、工業地に係る需要は前年同様に
概ね安定している。

事業所倉庫等が建ち並ぶ内陸型の工業地域で
ある。地域環境に大きな変動はなく、需要は
概ね安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１１ -21003	摂津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	１０１１ -21204	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	１００３ -21202	豊中市		建付地	（　）	長方形	東6.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１００６ -21202	豊中市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,584	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	84,586	100 [ 80.8]	104,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 111,726	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,737	100 [ 101.9]	111,616		112,000
c	(　 ) 121,001	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,421	100 [ 109.1]	113,126		113,000
d	(　 ) 117,982	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,398	100 [ 104.6]	114,147		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

摂津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,235,835	1,249,704	4,986,131	3,534,180	1,451,951	（　0.9534） 1,384,290	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,192,791 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	185.00	Ｓ2	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	13.2 m x 23.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫、事務所	370.00	100.0	370.00	1,470	543,900	5.0	2,719,500
							2.0	1,087,800
～

～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		543,900		2,719,500
								1,087,800

⑨年額支払賃料	543,900 円　×　12ヶ月　＝　 6,526,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,526,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 522,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,004,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,719,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,087,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 206,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,235,835 円　　　　（　 19,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-21014	1,557 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,527 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１３（賃）　　　　-21010	1,461 ( 1,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,337
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,300 円	59,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,804 円	6,526,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 256,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,300 円	59,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,100 円	59,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,249,704 円　（　　　　　　 4,005 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0600 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,534,180 円（　　　　　 11,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,235,835 円
②総費用	1,249,704 円
③純収益　①－②	4,986,131 円
④建物等に帰属する純収益	3,534,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,451,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,384,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,192,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）