別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 摂津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -14 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市千里丘７丁目１９６番２１ ｢千里丘７－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 再開発地区に隣接し 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南西14.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 岸辺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅前での都市開発事業に よる商業施設、医療施設等に より利便性向上見込 街 路 基準方位北、１４． ５ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 北大阪健康医療都市開発事業による利便性の向上が、現状での住環境に加味されて、住宅地としての比較優位性 を増しつつあって需要は堅調ではあるが、新型コロナの影響があり地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線の住宅地域で、概ね摂津市の圏域。需要者の中心は摂津市及び周辺 都市に居住する一次取得者層である。最寄駅前の商業施設や医療施設等が開業し、周辺での大規模マンション分譲に続 く複合施設の建築も進み、需要は堅調ではあるが新型コロナの影響もあって、地価は横ばい傾向で推移している。市場 での需要の中心となる価格帯は、土地は１５００～２０００万円、新築の戸建は総額３５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、用途的・規模的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、地積 及び事業収支の観点から収益物件を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、戸建 住宅地域で自己使用目的での取引が支配的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、新型コロナ感染症の影響と 市場実態を反映した説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 99.8] [106.1] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は直近３年間で微増傾向、世帯 数は直近５年間で微増傾向であるが、地価は 不動産の選好性の強弱と新型コロナの影響を 受けている。 商業施設、医療施設等が周辺で開業・整備さ れ、現状での住環境に利便性が加味されつつ あるものの、新型コロナの影響から地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％