別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 摂津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼中１丁目１２６番１１ ｢鳥飼中１－２－２７｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 南摂津駅北東方 3.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。交通接近に劣る住宅地域 であり、新型コロナ禍の影響もあって、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪モノレール線、阪急京都線等の沿線で、摂津市南部を主とした中小規模戸建住宅地域の圏域。需要者 は、摂津市内の地域住民や地元企業従事者等の一次取得者を中心とする。周辺の工場、倉庫等の需要は堅調であるが交 通接近性に劣る住宅地で新型コロナ禍の影響もあり、需要はやや弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、 新築建売住宅で総額３０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺部には賃貸共同住宅は若干みられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格 は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住 宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [119.3] [103.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の中、摂津市の人口は微増傾向 、土地取引件数は年単位では微減傾向にあり 、新設住宅着工戸数は年単位で減少傾向とな っている。 周辺の工業地需要が比較的堅調であるが、そ の周辺住宅地は交通利便性に劣り、新型コロ ナ禍の影響もあって地価は若干の下落傾向を 示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％