別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 門真 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良 印  TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市千石東町６０８番７ ｢千石東町９－１３｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 １５０㎡以上の画地が多く、閑静な住宅地として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる 。ただ、地元経済は厳しく、地価はやや下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪電鉄本線沿線で門真市内の住宅地域。需要者の中心は門真市在住者であり、周辺市域からの転入は比 較的少ない。日本経済は、新型コロナの影響により、依然として厳しい状況にあり、閑静な住宅地で区画規模が大きく 住宅環境も良好であるが、最寄駅からバス便圏内であるため、需給関係は依然弱い。新築戸建で５千万円まで、中古戸 建で２～３千万円程度の物件が需要の中心であるが、新築建売住宅はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に求められた比 準価格を中心に価格を決定すべきでるため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水 準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [111.0] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナの影響により、依然 として厳しい状況にあり、門真市の地元経済 はより厳しい。 駅からバス圏であるが、良好な住宅環境にあ る地域で、規模が大きいため需要はやや弱く 、地価はやや下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％