鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０７ -1013	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８０７ -12	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m府道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０８０４ -8	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東6.3m府道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０８１０ -3	松原市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m国道、南4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,200)
e	０８１７ -1034	藤井寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、中間画地		近商 (90,276)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,458	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	147,277	100 [ 108.6]	135,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 137,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,452	100 [ 100.3]	136,044		136,000
c	(　 ) 133,139	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,740	100 [ 95.4]	139,140		139,000
d	(　 ) 125,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	118,730	100 [ 90.3]	131,484		131,000
e	(　 ) 111,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,340	100 [ 84.1]	131,201		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

羽曳野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,424,691	1,044,596	4,380,095	3,896,750	483,345	（　0.9472） 457,824	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,740,936 円　　　　（　 87,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	76.50	Ｓ4	301.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	112 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：府道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付共同住宅（１階：店舗フロア貸、２～４階：６戸１Ｋ　平均賃貸面積約３４㎡）、平面式駐車場１台を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	90.0	64.80	2,357	152,734	6.0	916,404
							3.0	458,202
2～ 4	住宅	76.50	90.0	68.85	1,423	97,974	2.0	195,948
							3.0	293,922
～

～

～

計		301.50	90.0	271.35		446,656		1,504,248
								1,339,968

⑨年額支払賃料	446,656 円　×　12ヶ月　＝　 5,359,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 271.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,359,872 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 328,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,151,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,504,248 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,339,968 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 259,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,424,691 円　　　　（　 48,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０７（賃）　　　　-102	2,700 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,357 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０４（賃）　　　　-5	1,453 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 67.0]	2,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽曳野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,500 円	54,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,396 円	5,479,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,200 円	54,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,044,596 円　（　　　　　　 9,327 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 301.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,896,750 円（　　　　　 34,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,424,691 円
②総費用	1,044,596 円
③純収益　①－②	4,380,095 円
④建物等に帰属する純収益	3,896,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	457,824 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,740,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
羽曳野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽曳野 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　神戸　隆志

印

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６｢恵我之荘４－２－２９｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	東5.5m府道、北側道	水道、ガス、下水	恵我ノ荘 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ府道　角地

交通

施設

恵我ノ荘駅北東方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現在の商環境を維持しつつ、地価はやや弱
含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄南大阪線等の鉄道沿線で、羽曳野市及びその周辺市の商業地域である。需要者は店舗等の経営を行う
地元の事業者が中心と認められる。当該地域は主に周辺住民を対象とする広域的な商圏を有しない商業地域であること
から、圏域外からの投資は殆どなく、地価はやや弱含みで推移している。また、取引自体があまり見られないため、需
要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の小売店舗等が多い近隣商業地域にあって、周辺においては貸店舗も見受けられるが、テナント需要が限定的で賃
貸市場の成熟度が高くないため、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は同
一需給圏内の商業地域の事例により試算されており、実証的である。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[181.3]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は依然として減少傾向にあり、地
価は弱含みで推移する中、コロナ禍による影
響が懸念される。

駅に近い近隣商業地域であり、地域要因の変
動は特段認められず、地価はやや弱含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０７ -34	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m国道、南4m、角地		近商 (100,300)
b	０８１０ -3	松原市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m国道、南4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,200)
c	０８０７ -31	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	０８１６ -1028	大阪狭山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,354	100 [ 124.5]	133,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 125,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	118,730	100 [ 88.3]	134,462		134,000
c	(　 ) 95,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,110	100 [ 64.6]	147,229		147,000
d	(　 ) 90,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,607	100 [ 61.5]	147,328		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

羽曳野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,418,793	1,057,325	4,361,468	3,939,650	421,818	（　0.9472） 399,546	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,500,979 円　　　　（　 75,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	76.50	Ｓ4	301.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	112 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：府道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階共同住宅（１Ｋタイプ、平均賃貸面積約３４㎡）、平面式駐車場１台を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	90.0	64.80	2,402	155,650	7.0	1,089,550
							3.0	466,950
2～ 4	住宅	76.50	90.0	68.85	1,455	100,177	1.0	100,177
							3.0	300,531
～

～

～

計		301.50	90.0	271.35		456,181		1,390,081
								1,368,543

⑨年額支払賃料	456,181 円　×　12ヶ月　＝　 5,474,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 271.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,474,172 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 447,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,146,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,390,081 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,368,543 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 259,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,418,793 円　　　　（　 48,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０３（賃）　　　　-3	2,717 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,600	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,402 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０４（賃）　　　　-5	1,453 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [ 70.0]	2,480
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽曳野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,500 円	55,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,825 円	5,594,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,057,325 円　（　　　　　　 9,440 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 301.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,939,650 円（　　　　　 35,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,418,793 円
②総費用	1,057,325 円
③純収益　①－②	4,361,468 円
④建物等に帰属する純収益	3,939,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,500,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,900 円／㎡）