別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 羽曳野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一 印  TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市西浦６丁目４５８番５外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 古市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 古市駅西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現況を維持するものと予 測される。利便性等から需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線及び長野線各駅を最寄り駅とする、羽曳野市及び隣接地域に存する最寄駅からバス便の住 宅地域の圏域。典型的な需要者は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、地域的特性から地縁性のある者が ほとんどであり、他地域からの転入はほぼないものと推測される。利便性等の住環境にやや劣ることから需要が弱く、 市場における中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で９００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており、このような地域の不動産市場の参加者は、住環境や周辺 地域の同種の不動産との比較により、取引の可否の決定を行うのが通常である。また、周辺地域の賃貸市場は未成熟で 、標準地の地積の点をも勘案すると収益用賃貸不動産の想定は困難であり、収益還元法の適用は見合わせた。以上より 、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 94.8] [103.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の流行による景況 感の悪化に伴い、当市の住宅地の需要は停滞 しており、地価は弱含みである。 地域要因に変動は見受けられない。地価は下 落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％