別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏原 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -17 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子 印  TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 85,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市田辺２丁目２０８０番１９５ ｢田辺２－８－５８｣ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 大阪教育大前 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ市道 交通 施設 大阪教育大前駅北西方 650m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域である。地価に影響を与える地域要因の変動は見られず今 後も現状を維持すると思われる。生活利便性にやや劣るため地価水準は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主な需要者は 柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。市内の住宅需要はコロナ禍の影響をあまり受けず、生活利便性、 立地に優れた物件に集中する傾向にあるためそれ以外の物件についての取引は低調である。需要の中心となる価格帯は 土地では９０㎡程度で８００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。取引は自らが住宅として利用するものが主であり、また画地規模は小 さく収益物件の想定は困難であることから収益価格の試算は行わなかった。したがって柏原市内に存する規範性の高い 取引事例を中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い単価と総額との関連も考慮し鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [165.8] [101.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市はコロナ禍の影響は少ないが人口の減 少、高齢化が進んでおり住宅需要は特定の地 域に偏る傾向にある。 街区整然とした住宅地域であるが、駅への接 近性や生活利便性に劣る。地価水準に影響を 与える地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％