別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　麻生嶋　信 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市田辺１丁目９００番２ ｢田辺１－１－３３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,172) 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 河内国分 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ３ｍ市道 交通 施設 河内国分駅南東方 600m 法令 規制 ２中専 (70,172) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はないが、需要は弱く、地価は未だ下落 傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏原市内、大和川以南の住宅地域である。最寄駅徒歩圏内とはいえ、やや利便性に劣り、市外からの流入 は少なく、主たる需要者は、地縁を有する中間所得層と思われる。引き合いの強い地域ではなく、地価は低落傾向にあ る。中心となる価格帯は１００㎡で、土地総額１０００万円程度となる。同町で、敷地約１４０㎡の新築物件で１８０ ０万円程度の売出しが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、近隣地域内は自用の戸建物件がほとんどであり、その画地規模からも、充分 採算の採れる収益物件の想定が困難と判断し、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏の類似性・代替 性の高い事例を採用して求めたものであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。よって本件では比 準価格を採用し、単価と総額の関連や現在の市場動向、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [152.9] [102.0] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響で景気は厳しい状況にある。柏 原市は人口減少が継続しており、住宅地の地 価も利便性の高い地域以外は下落傾向にある 。 地域要因の変動は特にない。既存の住宅地と して、熟成しており、特に強い需要は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％