別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柏原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -1 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志 印  TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市国分西２丁目２３番２２ ｢国分西２－３－６０｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 河内国分 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 河内国分駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。今後とも現状を維持すると予想され る。利便性等が比較的良好な地域であり、地価は引き続き横ばいの傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線・近鉄南大阪線・ＪＲ関西本線沿線の柏原市内の住宅地域と判定。需要者の中心は、自己使 用目的の柏原市内の居住者である。最寄駅への接近性も良好で、居住環境に恵まれており、需要は安定的に推移してい る。中心となる価格帯は標準地と同程度の規模の土地で２，０００万円～２，３００万円程度。新築戸建住宅は３，０ ００万円から３，５００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅も一部見られるが、自用目的での取引が中心であり貸家と して供されることは稀で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を 踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [108.6] [102.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、国内の景気の先行き は不透明である。柏原市は人口減少が継続し ており、地価は横ばい乃至下落傾向である。 住宅地域として熟成しており、大きな変動は 認められない。利便性は良好な地域であり、 需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％