鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箕面 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０４ -8	箕面市		貸家建付地	（　）	台形	西12m府道、中間画地		２中専高度地区4種 (60,200)
b	１１０８ -49	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m府道、中間画地		近商高度地区5種 (90,300)
c	１１０７ -39	箕面市		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	１０１０ -21201	吹田市		更地	（　）	不整形	東54m国道、南4m、角地		近商高度4種最高31m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,281	100 [ 77.0]	334,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 329,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,883	100 [ 87.0]	379,176		379,000
c	(　 ) 207,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	213,464	100 [ 68.1]	313,457		313,000
d	(　 ) 222,641	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	218,708	100 [ 72.9]	300,011		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

箕面 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,150,199	7,269,911	35,880,288	23,678,500	12,201,788	（　0.9512） 11,606,341	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	263,780,477 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	462.55	Ｓ4	1,573.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区6種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,042 ㎡	41.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅（ファミリータイプ・平均面積約７４㎡）を想定した。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

このタイプの建物としては標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.25	96.6	418.50	3,730	1,561,005	8.0	12,488,040
							5.0	7,805,025
2～ 4	住宅	380.00	97.9	372.00	1,710	636,120	2.0	1,272,240
							2.0	1,272,240
～

～

～

計		1,573.25	97.5	1,534.50		3,469,365		16,304,760
								11,621,745

⑨年額支払賃料	3,469,365 円　×　12ヶ月　＝　 41,632,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,632,380 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,588,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,617,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,602,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,304,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,621,745 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 1,397,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,150,199 円　　　　（　 41,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０６（賃）　　　　-1	2,435 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,958 円/㎡　月額支払賃料（　 3,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１５（賃）　　　　-6	2,733 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	4,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	355,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,356,611 円	45,220,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 765,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,500 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,269,911 円　（　　　　　　 6,977 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,573.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,678,500 円（　　　　　 22,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,150,199 円
②総費用	7,269,911 円
③純収益　①－②	35,880,288 円
④建物等に帰属する純収益	23,678,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,201,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,606,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,780,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
箕面 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箕面 5-6

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　北村　亮二

印

TEL.

鑑定評価額

339,000,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	箕面市白島１丁目１０４８番外｢白島１－１－８｣				②地積　(㎡)	1,042 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区6種地区計画等
	1.5:1	店舗Ｗ1	中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	千里中央 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北急線延伸により箕面萱野駅
が令和５年度完成予定。

街

路

２５ｍ　市道

交通

施設

千里中央駅北方

3.0km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区6種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はロードサイド店舗が多い商業地域である。新駅開業を控えて繁華性が増している。新型コロナの影響
で店舗の新規出店は慎重さが見られるが、延伸への期待度は高く地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は箕面市及び周辺市の商業地域の圏域である。主たる需要者は店舗事業者、賃貸ビル事業者等である。近隣
地域の現況は、集客力のある大規模商業施設周辺の商業地域であるが、北大阪急行延伸を控え、大規模商業施設がリニ
ューアルする等、新駅開業に向けて繁華性が高まっている。新型コロナの地価への影響は少なく、地価は上昇傾向で推
移している。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である
。一方、収益価格は、店舗兼共同住宅を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析の上で試算を行ったが、地価に見合った賃
料水準が形成されていない等の理由により低位に求められた。よって、比準価格を相対的信頼性のある価格として重視
し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　箕面 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 263,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[100.0]
100

324,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

箕面市の人口は増加、駅前の商業地や北急延
伸の影響を受ける商業地の地価は依然として
上昇。路線商業地や郊外の商業地は概ね横ば
い。

周辺では大規模商業施設のリニューアルもあ
り、新駅開業に向けて繁華性は増している。
新駅予定地周辺の商業地の地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

箕面 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -21204	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m市道、西2.8m、角地		準工高度4種最高16m (60,200)
b	１１０７ -111	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東10m、角地		近商高度地区5種地区計画等 (100,300)
c	１００７ -21021	豊中市		建付地	（　）	不整形	南東15m府道、北西6m、北東4m、三方路		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１１０７ -39	箕面市		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,742	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	376,330	100 [ 106.2]	354,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 303,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	294,695	100 [ 85.9]	343,068		343,000
c	(　 ) 263,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	264,318	100 [ 76.5]	345,514		346,000
d	(　 ) 207,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	213,464	100 [ 65.5]	325,899		326,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

箕面 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,062,031	7,446,650	36,615,381	24,345,500	12,269,881	（　0.9512） 11,671,111	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	265,252,523 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	462.55	Ｓ4	1,573.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区6種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,042 ㎡	41.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上住宅ファミリータイプ、各階約７４㎡、５戸（計１５戸）を想定。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	433.25	96.6	418.50	3,674	1,537,569	8.0	12,300,552
							5.0	7,687,845
2～ 4	住宅	380.00	97.9	372.00	1,810	673,320	2.0	1,346,640
							3.0	2,019,960
～

～

～

計		1,573.25	97.5	1,534.50		3,557,529		16,340,472
								13,747,725

⑨年額支払賃料	3,557,529 円　×　12ヶ月　＝　 42,690,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,690,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,588,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,702,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,576,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,340,472 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,747,725 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,335,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,062,031 円　　　　（　 42,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０８（賃）　　　　-14	4,521 ( 4,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,860 円/㎡　月額支払賃料（　 3,674 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１５（賃）　　　　-6	2,733 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	365,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,388,350 円	46,278,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 765,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,102,500 円	365,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,446,650 円　（　　　　　　 7,146 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	365,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,573.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,345,500 円（　　　　　 23,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,062,031 円
②総費用	7,446,650 円
③純収益　①－②	36,615,381 円
④建物等に帰属する純収益	24,345,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,269,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,671,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,252,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）