別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 箕面 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -23 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明 印  TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市如意谷１丁目１００番４ ｢如意谷１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.7m市道 水道、ガス、下水 箕面 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 箕面駅東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持 するものと思料する。地価は安定した宅地需要に支えられやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急箕面線・宝塚線沿線の駅から徒歩圏内に所在する中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である 。需要者の中心は大阪北摂地域において自己利用の目的で住宅取得する個人や新築戸建販売の目的で取得する不動産業 者等である。駅徒歩圏内の地域では比較的需要は堅調で、建売住宅の供給も多く見受けられる。土地１５０㎡程度で２ ６００万円前後、新築戸建住宅は４５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から一定の距離にある住環境の比較的類似した中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の事例を採用し、補修正及び 要因比較等も適切に行われていることから信頼性・妥当性を有する。画地規模や周辺環境等から戸建住宅しか想定でき ず戸建の賃貸市場が成立し難い地域であることから収益価格は求められなかった。したがって、代表標準地との検討並 びに市場の動向等を踏まえ、実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [136.8] [101.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の人口、世帯数とも微増傾向。地価は利 便性快適性に応じて多極化傾向にある。バス 圏は横ばい乃至やや下落傾向。コロナ禍の影 響はあまりない。 中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であ り、当地域への需給動向は多い。地価はやや 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％