別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 箕面 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -20 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　熊澤　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市小野原西３丁目１６５番６３ ｢小野原西３－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 箕面市東部地区のバス圏域で中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。今後も現状のまま推移 すると思料される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市東部の中規模戸建住宅地域であり、主な需要者は大阪北摂地域において自己使用目的で居宅を購入 しようとする中間所得者層や不動産業者等である。当地域は区画整然とした閑静な住宅地域であることから需要は概ね 安定している。土地は２００㎡～２２０㎡程度で３０００万円～３３００万円前後、新築一戸建住宅で５０００万円～ ５５００万円が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした小野原西地区内の自己居住を目的とする戸建住宅地域であることから、比準価格は類似性の高い小野原 西や周辺地域に所在する事例を採用しており信頼性・妥当性がある。収益物件としては戸建住宅を想定すべきであるが 、賃貸住宅が見られず、賃貸を見込めないことから収益価格の適用を断念した。したがって、代表標準地の価格との検 討等を踏まえ、市場の動向を反映した規範性を有する比準価格を標準として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向が続いており、取引 価格は山手を除き横ばいから上昇傾向で北急 延伸による価格上昇も見られる。 最寄駅からはバス圏域に位置し接近性等が劣 るが、住環境の良好な区画整然とした戸建住 宅地域であるため、地価は概ね横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％