別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 箕面 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧 印  TEL.

鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市箕面２丁目１３３番４ ｢箕面２－１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 箕面 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 箕面駅北東方 560m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分 の間は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線、大阪モノレール線沿線のうち、箕面市、池田市、豊中市北部の住宅地域である 。需要者は同一需給圏内の中高所得者層が中心である。最寄駅には比較的近いが、坂の上の高台に位置するため、近年 の土砂災害の影響もあり、需要はやや弱含みである。土地は２００㎡程度で３３００万円前後、新築戸建物件は５００ ０万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションは、ほとんど見られず、また 、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域 であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し 、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [148.5] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の住宅地の需給状況は比較的堅調であ る。地価は、利便性の良好な物件については 、上昇傾向にある。新型コロナの影響は、ま だでていない。 高台の住宅地域であるが、近年の土砂災害の 影響及び最寄駅からの勾配がきついことから 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％