別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 箕面 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -13 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　平岩　宗晴 印  TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市粟生間谷東７丁目２４０番１８８ ｢粟生間谷東７－３－９｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ　市道 交通 施設 北千里駅北方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測 する。駅から遠いため地価は若干の下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線・阪急千里線・大阪モノレール線沿線のうち箕面市・池田市・豊中市北部の住 宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが圏外からの転入も認められる。環境良好な住宅地域であるが最 寄り駅からバス圏に所在するため需給動向はやや低調である。土地は１５０㎡～２００㎡程度で１６００万円～２２０ ０万円程度、新築戸建物件は４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がなく、自己使用目的での取引がほとんど であり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価 格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ ッドタウンとして箕面市の不動産市況は概ね 安定的であり、地価も概ね横這い傾向で推移 した。 箕面市東部の駅からバス圏の住宅地域で利便 性が劣るため需要はやや低調であり、地価は 若干の下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％