別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 箕面 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代 印  TEL.

鑑定評価額 55,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市桜井１丁目１５７番２ ｢桜井１－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桜井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 桜井駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした優良な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため当分の間は 現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線の沿線で、箕面市・池田市・豊中市北部の閑静な中規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅 地域の圏域である。需要者の中心は、概ね箕面市、大阪市内の富裕層と認められる。最寄駅より徒歩約５分に位置する 閑静な住宅地域として人気は高く、需要は根強いものがある。土地は２２０㎡程度で５５００万円前後、新築戸建物件 は７０００万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、区画整然とした街区に戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域であるため、賃貸マンション等の収益物件 は無く、また戸建住宅の賃貸市場も、ほぼ成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 250,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向にあり、取引価格、 取引件数ともにやや上昇傾向にある。新型コ ロナが地価に及ぼす影響は今のところはほぼ 見受けられない。 最寄駅より徒歩圏内にあり、戸建住宅の建ち 並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域を形成し ており、人気は高い。需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％