鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１ -24	泉大津市		貸家建付地	（　）	不整形	北東13.7m府道、北西8m、角地		準工 (80,200)
b	６０３ -10	泉大津市		更地	（　）	不整形	北西10.3m市道、南東3.8m、二方路		近商 (90,200)
c	６１６ -1	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m府道、北西8.7m、角地		近商区画整理事業 (100,300)
d	６１０ -23	和泉市		底地	（　）	不整形	南東12m府道、北東9.6m、北西10.5m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
e	６０７ -1	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北西38m国道、南東9m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,604	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	113,300	100 [ 82.3]	137,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 113,543	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	121,113	100 [ 88.4]	137,006		141,000
c	(　 ) 144,592	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	174,072	100 [ 126.7]	137,389		142,000
d	(　 115,000) 115,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	115,931	100 [ 84.9]	136,550		141,000
e	(　 ) 151,727	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,294	100 [ 82.6]	135,949		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.5
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

和泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,831,940	14,528,548	61,303,392	38,235,600	23,067,792	（　0.9490） 21,891,335	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	465,773,085 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層沿道型店舗	1,800.00	Ｓ2	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	4,000 ㎡	45.0 m x 79.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用等により鉄骨造２階建店舗の一括貸を想定。沿道型店舗のため駐車場確保により使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,600.00	100.0	3,600.00	1,788	6,436,800	7.0	45,057,600
							3.0	19,310,400
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,436,800		45,057,600
								19,310,400

⑨年額支払賃料	6,436,800 円　×　12ヶ月　＝　 77,241,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,241,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,724,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,517,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,057,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 405,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 19,310,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,908,982 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,831,940 円　　　　（　 18,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０７（賃）　　　　-3	1,743 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０５（賃）　　　　-1	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,000
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,677,000 円	559,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,317,248 円	77,241,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,664,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,751,500 円	559,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,528,548 円　（　　　　　　 3,632 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	559,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,235,600 円（　　　　　 9,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,831,940 円
②総費用	14,528,548 円
③純収益　①－②	61,303,392 円
④建物等に帰属する純収益	38,235,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,067,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,891,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,773,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
和泉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和泉 5-3

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　来島　裕

印

TEL.

鑑定評価額

560,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和泉市いぶき野５丁目６番４｢いぶき野５－６－１６｣				②地積　(㎡)	4,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼作業場Ｓ2	自動車販売店その他大型店舗が多い路線商業地域	南西30m市道、南東側道	水道、ガス、下水	和泉中央 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層沿道型店舗等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

和泉中央駅南東方

370m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

和泉中央線沿いの路線商業地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価
は景況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層沿道型店舗等の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉州一円の幹線道路沿いの路線商業地域等である。全国展開の企業や地元有力企業による店舗の出店が多
いが、近時はコロナ禍により、需要は弱含みにある。店舗展開の形態としては、リースバック方式（建設協力金方式）
による借家のほか、借地（事業用定期借地等）により建物は自社で所有するケースなど業種・業態により様々であり、
賃貸と自用とが混在した状況にある。なお、業種・業態により画地規模に差異があり、中心価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地の取引事例を収集・選択の上、補修正を行って求めたものであり、不動産市場の実態を反映した実
証的で説得力の有る価格が得られたものと考える。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質を表す理論的な価格で
あるが、収益性を重視した不動産市場の熟成度が低いこと等により、やや規範性に劣る。よって、比準価格を標準に、
収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[103.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復が期待されるが、地元経済の低迷や
新型コロナウイルス等の影響もあり、当市の
不動産市場は概して弱含みにある。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -10	泉大津市		更地	（　）	不整形	北西10.3m市道、南東3.8m、二方路		近商 (90,200)
b	６０７ -1	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北西38m国道、南東9m、二方路		準工 (60,200)
c	６１１ -23	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	長方形	南東6.3m町道、中間画地		２住居 (70,200)
d	６１４ -11	岸和田市		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、北東4m、二方路		１住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,543	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	121,113	100 [ 84.4]	143,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 151,727	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,294	100 [ 81.3]	138,123		142,000
c	(　 ) 103,815	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,400	100 [ 76.2]	135,696		140,000
d	(　 ) 118,382	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	114,784	100 [ 81.4]	141,012		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

和泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,311,778	14,420,980	57,890,798	38,235,600	19,655,198	（　0.9490） 18,652,783	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	396,867,723 円　　　　（　 99,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層沿道型店舗	1,800.00	Ｓ2	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	4,000 ㎡	45.0 m x 79.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の沿道型店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,600.00	100.0	3,600.00	1,705	6,138,000	7.0	42,966,000
							3.0	18,414,000
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,138,000		42,966,000
								18,414,000

⑨年額支払賃料	6,138,000 円　×　12ヶ月　＝　 73,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,656,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,365,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,290,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,966,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 386,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,414,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,634,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,311,778 円　　　　（　 18,078 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１１（賃）　　　　-5	1,638 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,705 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１１（賃）　　　　-6	2,176 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,677,000 円	559,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,209,680 円	73,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,664,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,751,500 円	559,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,420,980 円　（　　　　　　 3,605 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	559,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,235,600 円（　　　　　 9,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,311,778 円
②総費用	14,420,980 円
③純収益　①－②	57,890,798 円
④建物等に帰属する純収益	38,235,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,655,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,652,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,867,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,200 円／㎡）