鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０８ -27	岸和田市		底地	（　）	ほぼ整形	南東38.8m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	６１６ -1	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m府道、北西8.7m、角地		近商区画整理事業 (100,300)
c	６１１ -23	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	長方形	南東6.3m町道、中間画地		２住居 (70,200)
d	７０２ -13	泉南市		更地	（　）	ほぼ台形	北8.9m府道、北西4.4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 119,417) 119,417	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,939	100 [ 123.1]	96,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,600
b	(　 ) 144,592	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	174,072	100 [ 164.9]	105,562		106,000
c	(　 ) 103,815	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,400	100 [ 107.7]	96,007		96,000
d	(　 ) 79,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	81,410	100 [ 85.2]	95,552		95,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,098,803	928,466	4,170,337	3,707,280	463,057	（　0.9490） 439,441	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,349,809 円　　　　（　 56,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗。２階以上は平均専有面積約３７㎡の２ＤＫタイプ。各階２戸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,800	131,580	7.0	921,060
							3.0	394,740
2～ 4	住宅	86.00	85.0	73.10	1,296	94,738	1.0	94,738
							2.0	189,476
～

～

～

計		344.00	85.0	292.40		415,794		1,205,274
								963,168

⑨年額支払賃料	415,794 円　×　12ヶ月　＝　 4,989,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,989,528 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 532,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,792,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,274 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 294,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 252 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,098,803 円　　　　（　 30,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０３（賃）　　　　-4	1,367 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,296 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６１３（賃）　　　　-5	1,319 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,766 円	5,325,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,466 円　（　　　　　　 5,627 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,098,803 円
②総費用	928,466 円
③純収益　①－②	4,170,337 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,349,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
和泉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和泉 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　郷原　淳嗣

印

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和泉市池上町１丁目５９６番１の１８外｢池上町１－４－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ4	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東6.2m市道	水道、ガス、下水	信太山 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．２ｍ　市道

交通

施設

信太山駅南東方

60m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣型店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、当面は現況を維持するものと予測する。一定の繁華性は有するものの、
中心顧客が地元住民で、新型コロナの影響も考慮すると、地価は下落傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、和泉市及び隣接市町における南海本線沿線及びＪＲ阪和線沿線各駅前の商業地域等である。需要者は、
地元の個人、中小事業者が中心である。中心顧客が地元住民にほぼ限られる近隣型の商業地域で、新型コロナウイルス
の実体経済への影響もあって、市況は不透明な状況にある。商業地の取引数が少なく、規模・用途も異なるため、需要
の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地域に存するものの、当地域では自用目的での取引が多く、賃貸市場の成熟の程度は低いことから、収益価格
の規範性はやや劣る。一方、市場実態を反映した取引価格に基づく比準価格は対象標準地の市場性を反映しており、高
い規範性が認められる。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[157.2]

[100.0]
100

95,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの感染拡大による実体経
済への影響もあって、不動産市場全般にかか
る不透明性は高まっている。

価格形成要因に影響を与える特記すべき地域
要因の変動はない。

価格形成要因に影響を与える特記すべき個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１３ -8	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8.8m府道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６１０ -23	和泉市		底地	（　）	不整形	南東12m府道、北東9.6m、北西10.5m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
c	６０３ -10	泉大津市		更地	（　）	不整形	北西10.3m市道、南東3.8m、二方路		近商 (90,200)
d	６０１ -24	泉大津市		貸家建付地	（　）	不整形	北東13.7m府道、北西8m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,001	100 [ 90.7]	93,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,700
b	(　 115,000) 115,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	115,931	100 [ 120.1]	96,529		96,500
c	(　 ) 113,543	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	121,113	100 [ 122.2]	99,110		99,100
d	(　 ) 100,604	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	113,300	100 [ 120.5]	94,025		94,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,099,550	928,420	4,171,130	3,707,280	463,850	（　0.9490） 440,194	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,365,830 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（ファミリータイプ）駐車場確保のため使用容積率が低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,790	130,849	7.0	915,943
							3.0	392,547
2～ 3	住宅	86.00	85.0	73.10	1,316	96,200	1.0	96,200
							2.0	192,400
4～ 4	住宅	86.00	85.0	73.10	1,319	96,419	1.0	96,419
							2.0	192,838
～

～

計		344.00	85.0	292.40		419,668		1,204,762
								970,185

⑨年額支払賃料	419,668 円　×　12ヶ月　＝　 5,036,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,036,016 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 532,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,791,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,204,762 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 970,185 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 296,877 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,099,550 円　　　　（　 30,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１３（賃）　　　　-5	1,319 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,316 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６１４（賃）　　　　-1	1,661 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,720 円	5,324,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,420 円　（　　　　　　 5,627 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,099,550 円
②総費用	928,420 円
③純収益　①－②	4,171,130 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,365,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）