別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 和泉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -26 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　牧　士宣 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市寺門町２丁目１８９番１５６ ｢寺門町２－１７－５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5.9m市道 水道、ガス、下水 和泉府中 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．９ ｍ市道 交通 施設 和泉府中駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、当面現況を維持するものと 予測する。新型コロナの影響から、当面需要は弱含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ阪和線沿線で和泉市及び隣接市の圏域に存する一般住宅地域である。需要者の中心は、同一需 給圏のうち和泉市及びその周辺居住者で、同一需給圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏外の居住環境良好な中規模一般 住宅が建ち並ぶ地域にあり、需給関係は比較的安定している。新築建売住宅は２７００万前後の物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、居住の快適性が重視されるため自己の居住目的の取 引が中心であり、賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって唯一の試算価格である市場性を反 映する実証的な比準価格を吟味し、代表標準地との検討も踏まえた結果、妥当と判断し比準価格をもって鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.4] [102.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市域においては人口、住宅着工数は横ば い、土地取引件数は微減傾向にある。新型コ ロナの影響は軽微で、宅地の需給動向は概ね やや弱含み。 価格形成に影響を与えるような地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％