別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和泉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -21 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　道田　勇 印  TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市和気町２丁目５０４・５０５番合併１５ ｢和気町２－５－２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.9m道路 水道、ガス、下水 和泉府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ９ｍ道路 交通 施設 和泉府中駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は 見込まれるが、地価水準はコロナ禍の影響もあり、横這い傾向から下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市及び隣接市町におけるＪＲ阪和線各駅勢圏で、特に駅への接近性にやや劣る住宅地域が中心であ る。需要者の中心は、和泉市及びその周辺の居住者であり、値頃感から一定の需要は見込まれるが、新型コロナウイル ス感染症の拡大により、景気は不透明感が増し、地価は下落傾向で推移している。新築戸建住宅は敷地規模１００㎡程 度で２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、和泉府中駅勢圏の小規模な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が 価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益還元法の適用は断念した。よって、市場実証性のある比 準価格を標準に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [115.9] [102.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市においては、総人口の変動は概ね横這 いで推移しているが、コロナ禍の影響により 、需要は概して弱含んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％